本地与异地商铺，投资价值大比拼 本地商铺 异地商铺今年来随着国家对住宅市场的宏观调控力度不断加大，使得当前住宅产品的投资价值开始遭遇了前所未有的低谷期。顿时商铺、写字楼等商业物业开始受到了市场的追捧，并呈现出一片蓬勃发展的势头。
“一铺养三代”、“黄金旺铺”等传统投资理念在此刻重新得到人们的认识，商铺的较高回报率、稳定的租金、不受“限购、房产税”政策的影响等一系列利好因素，使得在调控如此深化的大背景下，购置商铺无疑将成为人们规避市场风险的新型投资方式。
今年以来随着人们对商铺投资的热情越来越高，困扰中小投资者的问题也日益显现出来，部分投资者对于怎样正确选择商铺，表现出漫然状态。尤其是近期一些异地商铺趁着上海住宅市场进入冰冻期时，集中进沪“叫卖”，以“低总价、低首付、高投资回报率”等极具吸引力的口号，让很多的投资客挑花了眼，深感棘手。“异地商铺总价比较低，位置也不错，但是路程有点远，管理比较麻烦。本地商铺总价单价都比较高，好的地段买不起，差的地段，又怕买了租不出去”近期一位打算投资商铺的上海本地人张女士告诉记者，一言道出中小投资者的困惑。如何选择商铺？是投资异地商铺还是本地商铺？带着这些问题，我们来看看专家是如何给出的建议。
在本地进行商铺投资的优势不外乎两点，一是熟悉当地市场，以便更好的选择商铺；二是购买后便于管理经营，必要时也可以自营。不过如今上海性价比高的商铺却少之又少，总价在几百万的商铺比比皆是，使得很多中小投资者望而却步。而真正想买到市中心商圈商铺的投资者，却因开发商只租不售而感到困惑。那么上海高性价比的商铺在哪里？
据汉宇地产营业二部的区域总监吴建洪介绍：“如何寻铺，有一种比较简单快捷的方法，就是从近期热点成交的商铺信息中，去找近期商铺成交量较高的商铺物业信息，这些商铺不乏都是一些性价比较高的商铺。”以近期比较热销的东方冠郡商铺（意得商城）为例，该楼盘位于拥有千年历史的新场古镇，近几年的商品房开发也给板块带来充足的人气。该商业项目的位置正好是沪南路，申江快速路（今年年底通车）路口，交通非常便捷，并且有轨交16号线在建。除了本身配套的住宅、商铺都已入驻外，周边也不乏万科、吉宝等知名楼盘，人口快速导入，商铺投资价值也日益凸显。不过要说该楼盘热卖的主要原因还是在于它的低单价，网上房地产显示其成交均价仅为13000元/平米，低于同地段的住宅价格。临街的社区商铺总价只有150万元起，这为该商铺赢得了不错的口碑。
据汉宇地产营业二部的区域总监吴建洪介绍：“如何寻铺，有一种比较简单快捷的方法，就是从近期热点成交的商铺信息中，去找近期商铺成交量较高的商铺物业信息，这些商铺不乏都是一些性价比较高的商铺。”以近期比较热销的东方冠郡商铺（意得商城）为例，该楼盘位于拥有千年历史的新场古镇，近几年的商品房开发也给板块带来充足的人气。该商业项目的位置正好是沪南路，申江快速路（今年年底通车）路口，交通非常便捷，并且有轨交16号线在建。除了本身配套的住宅、商铺都已入驻外，周边也不乏万科、吉宝等知名楼盘，人口快速导入，商铺投资价值也日益凸显。不过要说该楼盘热卖的主要原因还是在于它的低单价，网上房地产显示其成交均价仅为13000元/平米，低于同地段的住宅价格。临街的社区商铺总价只有150万元起，这为该商铺赢得了不错的口碑。
到长三角二、三线城市去淘商铺，是近年来商铺投资者的重要选择。从近期的房展会不难看到，一些外地商铺楼盘增长趋势加快，并呈现扎堆进沪的状态，“不限购，不限贷，不交房产税”、“15万首付，8%投资回报率，十年收回成本”等等一系列错综复杂的广告，令投资者眼花缭乱。如何加以辨别和区分呢？
来自汉宇地产营业三部的区域总监王晓云建议：“因为商铺投资多以长线收益为主，在异地购置商铺要做到宏观和微观上的把握。”宏观上，购铺前应该对其所在地进行超过两次的实地调研，并且每次调研时间保证在半天以上，尤其是对经济实力，人口密度，消费能力，周边商业设施及租赁状况，最好多作详细了解，从而结合购买商铺的属性、地理位置、交通状况进行综合分析。微观上，在选择商铺时，也应该尽量选择本地成熟区域，并已拥有1-3个主力店铺的商业综合体为宜。其它考量的因素包括开发商承诺售后统一经营的年限、自持比例、回报方式等等，是否有专业运营商统一经营管理等都需要投资者一一斟酌。比如位于吴江市区东部的汇金中央广场，是该市首个大型综合性商业中心，所有商铺销售后均实现统一规划经营，并且家乐福、如家酒店等世界知名品牌主力店都已成功入驻，在售的主力面积为15-20平米，总价集中在30-40万之间，开发商统一经营管理，每年回报率为8%。诸如这类低总价商铺就比较适合首次投资商业的中小投资者，支付压力小，风险低，并且招商成功租金也较为稳定。
来自汉宇地产营业三部的区域总监王晓云建议：“因为商铺投资多以长线收益为主，在异地购置商铺要做到宏观和微观上的把握。”宏观上，购铺前应该对其所在地进行超过两次的实地调研，并且每次调研时间保证在半天以上，尤其是对经济实力，人口密度，消费能力，周边商业设施及租赁状况，最好多作详细了解，从而结合购买商铺的属性、地理位置、交通状况进行综合分析。微观上，在选择商铺时，也应该尽量选择本地成熟区域，并已拥有1-3个主力店铺的商业综合体为宜。其它考量的因素包括开发商承诺售后统一经营的年限、自持比例、回报方式等等，是否有专业运营商统一经营管理等都需要投资者一一斟酌。比如位于吴江市区东部的汇金中央广场，是该市首个大型综合性商业中心，所有商铺销售后均实现统一规划经营，并且家乐福、如家酒店等世界知名品牌主力店都已成功入驻，在售的主力面积为15-20平米，总价集中在30-40万之间，开发商统一经营管理，每年回报率为8%。诸如这类低总价商铺就比较适合首次投资商业的中小投资者，支付压力小，风险低，并且招商成功租金也较为稳定。
具备投资价值的商铺都能实现“以租养铺”
关于如何正确选择商铺，汉宇地产置业专家认为有几点值得考虑：一、实际租金回报及出租率。租金
回报高的商铺主要表现为成型商圈、离交通枢纽半径不超过500米、未来升值潜力高等几个要素。就上海而言成熟地段的可售型商铺如今已经匮乏，即使有也出现了惜售等现象；不妨可以选择一些经济较为发达，近上海的二三线城市。二、开发商的招商能力，一般最好选择已经在经营，并且有品牌主力店入驻的商铺。另外，要调查长期投资回报，需要考虑周边城市规划，要看人口与租金增长潜力。三、人流量的转化率。人流量是支撑商铺租金的一个最大因素，道路的人流如果无法转为商铺的客流，即使在最繁华的地段也不能成为旺铺。四、投入大小。最后当然还要看价格，对于中小投资者而言，总价当然越小越好。
关于如何正确选择商铺，汉宇地产置业专家认为有几点值得考虑：一、实际租金回报及出租率。租金
回报高的商铺主要表现为成型商圈、离交通枢纽半径不超过500米、未来升值潜力高等几个要素。就上海而言成熟地段的可售型商铺如今已经匮乏，即使有也出现了惜售等现象；不妨可以选择一些经济较为发达，近上海的二三线城市。二、开发商的招商能力，一般最好选择已经在经营，并且有品牌主力店入驻的商铺。另外，要调查长期投资回报，需要考虑周边城市规划，要看人口与租金增长潜力。三、人流量的转化率。人流量是支撑商铺租金的一个最大因素，道路的人流如果无法转为商铺的客流，即使在最繁华的地段也不能成为旺铺。四、投入大小。最后当然还要看价格，对于中小投资者而言，总价当然越小越好。